Na koji biste nacin realizirali projekt obnove
starogradske jezgre, trenutno najveceg gradskog rugla, upitali smo dva ugledna pulska arhitekta. Bruno Nefat i Franc Ancelj bez imalo
politiziranja ponudili su svoje ideje o obnovi povijesnog dijela
tritisucljetnog grada koji želi postati europskom prijestolnicom kulture
2020. godine. Do tada bi svakako povijesna jezgra trebala promijeniti
dotrajalo derutno ruho i zasjati novim sjajem.
Iako je
"Dolcevita", projekt obnove procelja i krovišta zgrada starogradske
jezgre, to nudio, pokazalo se da se odnosi iskljucivo na uži dio stare
jezgre Pule, a usto se, zbog neimaštine i raznoraznih drugih problema,
obnova otegla. Stoga smo kroz razgovor s pulskim arhitektima pokušali
doznati više o njihovim idejama, ali i praksi u svijetu.
Od starog grada 26 milijuna kuna godišnje
Bruno
Nefat na temelju dosadašnjih iskustava sustav obnove povijesne cjeline
Pule vidi kroz funkcionalno korištenje povijesne jezgre.
-
Prihodi koji se stvaraju na podrucju povijesne cjeline, po mojim
informacijama, uvijek su bili znatno veci od rashoda. Jednom davno,
prije oko 25 godina, akademik Sošic akumuliranu vrijednost povijesne
cjeline grada Pule procijenio je na oko 60 milijardi dolara. Medutim,
ona je, barem teoretski, za barem dva reda velicine veca od graditeljske
vrijednosti, pa po mojim osobnim proracunima danas, po skromnijoj
procjeni, iznosi izmedu jedne i 1,2 milijarde dolara.
Amortizacija
zgrada u ovom stanju iznosi izmedu 0,5 i jedan posto godišnje. Dakle,
svaka godina neodržavanja direktno nas košta više od pet milijuna dolara
godišnje. Taj iznos mora biti okvir za razmišljanje o tome kako
povijesnu cjelinu funkcionalno koristiti, pojašnjava Nefat.
Ovaj
pulski arhitekt podastro nam je financijske pokazatelje fonda gradske
povijesne cjeline koji trenutno prihoduje oko 26 milijuna kuna godišnje.
Od zakupa poslovnih prostora prihoduje se 15 milijuna kuna, od zakupa
javnih površina dva milijuna kuna, a od spomenicke rente 1,5 milijuna,
dok se od komunalne naknade namakne pet milijuna kuna, a od prodaje
gradevina još milijun kuna. Posljednji prihod je onaj od pricuve koji je
manji od milijun i pol kuna. Medutim, od komunalnog doprinosa i prodaje
zemljišta ne prihoduje se ništa.
- S malo truda, unutar jedne
godine, ukupan iznos mogao bi se povecati na oko 31,5 milijuna kuna. Od
zakupa bi se tako trebalo prihodovati 18 milijuna kuna, zakupa javnih
površina tri, a spomenicke rente dva milijuna kuna. Zatim, prihod od
komunalne naknade iznosio bi 5,5 milijuna kuna, komunalnog doprinosa
pola milijuna kuna, prodaje gradevina milijun, prodaje zemljišta pola
milijuna, dok bi sredstva pricuve ostala na istoj razini, dakle, oko
milijun i pol kuna, kaže Nefat, koji nije racunao na dio prihoda od
turistickih pristojbi i koncesija na pomorskom dobru, iako se i ta
sredstva, napominje, trebaju koristiti za obnovu, ali su pod drugim
ingerencijama, poput Turisticke zajednice Pule i Lucke uprave.
Kandidirati obnovu za EU-fondove
Usto
Nefat nudi rješenje i za financiranje projekata, pogotovo suvlasnika
zgrada, s obzirom na to da se ucestalo spominje da su upravo oni u
starogradskoj jezgri slabijeg imovinskog stanja.
- Sve
civilizirane zemlje koje skrbe o baštini imaju takozvani povrat dijela
rente. Ili kao neposrednu dotaciju (prihod) vlasnika ili kao poreznu
olakšicu. Kada bi tako bilo i kod nas, na ime dotacija vlasnicima
stanova i poslovnih prostora u zašticenoj povijesnoj cjelini vracao bi
se dio spomenicke rente, oko 50 posto od njenog prihoda. To znaci da bi
raspolagali s oko milijun kuna godišnje. Ako to pretvorimo u anuitete
kredita za obnovu, dolazimo do oko 80 do 100 kredita ciji bi se anuiteti
isplacivali samo iz povrata spomenicke rente, nudi Nefat rješenje za
financiranje obnove starogradske jezgre.
Narušena statika mnogih
zgrada u povijesnoj jezgri grada ne bi predstavljala problem, smatra
Nefat, jer je rijec tek o najviše desetak slucajeva godišnje, što
dozvoljava pružanje mogucnosti korištenja zamjenskog stana iz gradskog
fonda.
- Cijena sanacije morala bi se refundirati stopostotno jer
se radi o zajednickim dijelovima zgrada na koje vlasnici stanova nisu
mogli djelovati, smatra ovaj pulski arhitekt.
Nefat istice da bi
za vece, i znacajnije površine starogradske jezgre, poput rive, Kaštela,
Parka grada Graza, Danteovog trga i Ulice Sergijevaca, trebalo imati
spremne projekte za kandidaturu prema EU-fondovima, jer vrijeme istjece
2013. godine. No, nastavlja Nefat, i ti zahvati su manji od procjene
prihoda na podrucju zašticene povijesne cjeline.
- Najmanje
govorim o uredenju fasada jer to je samo šminka. Ostajem kod ranijih
navoda da prosjecna fasada s krovom ne može koštati iznad 120-150 tisuca
kuna. Potreban nam je, medutim, sustav u koji ulaze svi prihodi koje
sam naveo i koji bi se trošili putem posebnog žiro-racuna gradskog fonda
za obnovu. Do 1991. godine imali smo Zavod za prostorno planiranje i
pripremu zemljišta, s posebnim žiro-racunom i programom, i to je za Pulu
bio najuspješniji period obnove od 1947. do danas, zakljucuje Nefat. (Razgovarao Goran ROJNIC)
Arhitekt Franc Ancelj: Iskustva europskih gradova treba primijeniti u Puli
Franc Ancelj, ugledni arhitekt i zapravo kronicar pulske arhitekture, koji citateljima Glasa Istre nesebicno otkriva cijeli niz nastajanja, ali i zaborava, dijelova našeg grada, o obnovi starogradske jezgre ima jasan stav. "Treba primijeniti iskustva drugih europskih gradova koji su projekt obnove najstarijih dijelova vec realizirali i prilagoditi ih pulskim prilikama", recept je koji preporucuje autor cijelog niza feljtona posvecenih pulskoj arhitekturi.
Ancelj nam je pritom ispricao saznanja o obnovi starogradske jezgre u bavarskom Regensburgu. Nekadašnji rimski grad 80-ih godina prošlog stoljeca odlucio se za obnovu starogradske jezgre, a, kako istice Ancelj, gradska vlast Regensburga prvo je na rubnom dijelu grada izgradila novi blok zgrada i u njega iselila sve stanare starogradske jezgre.
Dobra bavarska iskustva
- Nakon toga Regensburg je o svom trošku obnovio sve zgrade starogradske jezgre, kvart po kvart staroga grada. Ne znam o financijskom aspektu projekta, mogu samo pretpostaviti da su to ucinili kreditima, sredstvima bavarske vlade ili na neki drugi nacin. Kada su zgrade obnovljene, vlasnici koji su se željeli vratiti u svoje stanove otplatili su gradu obnovu.
Vlasnici, recimo, malih kuca, koji se pak nisu željeli vratiti, ostali su u novim stanovima na rubnom dijelu grada koje su mogli otkupiti za razliku cijene ili zamijeniti, a kuce su prepustili gradu. Doduše, u Njemackoj nije kao kod nas, gdje je vlasnikom stana postao onaj tko je bio stanar u njemu. Tamo postoje vlasnici cijelih zgrada, imucni ljudi, pa je sve išlo lakše realizirati, prica nam Ancelj.
Istice nadalje da je u Puli model Regensburga teško primijeniti jer Grad to ne može financirati. Ali ukazuje i na, još znacajniji, nedostatak kadra koji bi to vodio, posebno s obzirom na to da je ukinut Odjel za graditeljsku baštinu u gradskoj upravi. Usto, napominje da nisu samo stanovnici starogradske jezgre slabijeg imovinskog stanja, kako se cesto istice, vec su to danas i stanovnici novijih pulskih kvartova s obzirom na vremena u kojima živimo. Ono na što Ancelj posebno ukazuje je krivi pristup obnovi starogradske jezgre.
Uz zgrade, treba obnoviti i ulice
- Grad bi ovakav bavarski model mogao primijeniti eventualno tek kada osigura zamjenske stanove stanarima starogradske jezgre. Medutim, projekt njene obnove ne bi trebao biti samo obnova zgrada, vec kompletne rekonstrukcije ulica. Obnavljati zgradu po zgradu nema smisla ako na obnovljenim kucama i dalje budu snopovi kablova.
Prilikom obnove treba rekonstruirati sve komunalne instalacije u ulici, smatra ovaj ugledni arhitekt.
Problem je i loša statika mnogih zgrada u starom gradu zbog cega su, navodno, neke i otpale iz programa obnove. Loša statika zasigurno poskupljuje projekt, a suvlasnici zgrada se i prije "poskupljenja" teško odlucuju za obnovu. Ipak, Ancelj smatra da bi se i taj problem lakše otklonio kada bi se iskustva europskih gradova znala prilagoditi Puli.
- Jasno je da otklanjanje problema loše statike poskupljuje projekt. Ipak, treba znati da je obnova starogradske jezgre kompleksna. Ukoliko je Gradu stalo izvesti je kako dolikuje, trebao bi zaposliti strucan kadar kojem je stalo do obnove najstarijeg dijela grada. Takav tim, sastavljen od strucnjaka za infrastrukturu, financije i arhitekturu, trebao bi prouciti, pitati i obici razne europske gradove koji imaju iskustva u obnovi svojih starogradskih jezgri.
U Njemackoj su sve obnovljene, ali dovoljno je skociti do austrijskog Graza, koji je bio europska prijestolnica kulture, ili slovenskog Maribora, koji ce to uskoro biti, pa vidjeti i analizirati što su drugi realizirali te njihova iskustva prilagoditi Puli. Naravno, Grad bi trebao uci u takvu investiciju jer u Puli strucnjaci postoje. Treba ih samo "zaposliti" i platiti, zakljucuje Ancelj.