Onaj tko kreditom banke kupi dvosoban stan od 65 cetvornih metara u
Puli, platit ce, prema sadašnjim cijenama, na razdoblje od 30 godina
jednako koliko i onaj tko je podstanar. Odnosno, jednak je trošak najma
koji se placa najmodavcu i trošak kamata koji se placa banci za stan
koji je placen 1.420 eura po cetvornom metru. U tu cijenu uracunat je
kompletan namještaj i centralno grijanje. Dakle, razlika je više nego
konzistentna za najmoprimca, jer ne mora placati glavnicu banci, a taj
novac može potrošiti za kvalitetnije življenje ili ukamacivanjem te
razlike može kupiti više od jednog stana nakon 30 godina štednje.
To je jednostavna racunica koja ukazuje na to da se više isplati biti
podstanar nego vlasnik stana s teretom otplate kredita banci na rok od
30 godina. Pri toj analizi koristili smo se godišnjom kamatom od šest
posto što je, prema podacima HNB-a, prosjecna kamata na stambene kredite
u Hrvatskoj u proteklih devet godina. S druge strane, uzeli smo
sadašnju cijenu najma od 300 eura mjesecno za slican opremljen stan s
instaliranim i funkcionalnim centralnim grijanjem na gradski plin.
Dakle, svi oni koji potroše više od 1.420 eura za dvosoban stan u
Puli (s uracunatim namještajem i centralnim grijanjem) na koncu ce
platiti daleko više od 300 eura mjesecno na trošak kamata na razdoblje
od 30 godina. Njima je definitivno isplativije unajmiti nego kupiti
stan. No, je li isplativije od najma kupiti stan po cijeni od 1.320 eura
po metru? U tom slucaju mjesecna obveza za kamate iznosi 278 eura, a to
je 22 eura manje nego najam koji iznosi 300 eura. Jednostavna
matematicka racunica kaže da je u tom potonjem slucaju isplativije
kupiti nego unajmiti stan.
Je li u stvarnosti to baš tako, svatko mora izracunati prema svojim
mogucnostima jer pored tih 278 eura kamata mora 30 godina placati još
236 eura glavnice mjesecno. Dakle, ukupno 514 eura. Takva rata danas je
realnost u Hrvatskoj za one koji placaju kredit na 30 godina. U ovoj
analizi nismo uzeli u obzir racunice s otplatom kredita na 20 i manje
godina jer bi u tom slucaju mjesecna rata kredita rasla za 100 i više
eura. U slucaju prosjecnog gradanina to znaci da bi citavu placu
izdvajao za kredit. No, niti jedna banka to nece prihvatiti koliko god
jamaca taj dužnik ponudio.
Analizirali smo i kako je bilo prije krize kad su cijene stanova i
najma bile vece nego sada. Prema našem izracunu, prije dvije-tri godine
tocka jednakosti na stanu od 65 cetvornih metara iznosila je 1.660 eura
po cetvornom metru (s uracunatim namještajem i centralnim grijanjem) jer
je tada cijena najma slicnog stana iznosila 350 eura mjesecno. Dakle,
pad najma od 50 eura mjesecno koji se u meduvremenu dogodio spustio je
isplativost cijene kupnje za cak 240 eura po cetvornom metru.
Istu kalkulaciju smo napravili i s manjim, jednosobnim stanom od 35
cetvornih metara. Tocka jednakosti sadašnjeg mjesecnog najma od 250 eura
nalazi se u mjesecnoj kamati koja se plati kroz 30 godina u slucaju
kupnje stana po cijeni od 2.200 eura. Kako je trenutna ponuda tih
stanova ispod 2.000 eura (s ukljucenim namještajem i centralnim
grijanjem) ispada da je u slucaju manjih stanova isplativija kupnja nego
najam.
Kako je bilo prije krize? Tocka jednakosti bila je pri 2.640 eura po
cetvornom metru dok je mjesecni najam iznosio 300 eura. Dakle, i u ovom
je slucaju pad najma od 50 eura prouzrocio velik pad isplativosti kupnje
nekretnine i to za cak 440 eura.
Dode li zbog krize do daljnjeg urušavanja standarda gradana moguce je
ocekivati nastavak pada cijene najma, a to ce ponovno staviti na kušnju
one koji se premišljaju je li vrijeme da život u tudem stanu zamjene za
vlastiti dom koji ce postati njihov tek kad plate zadnju ratu kredita
banci. (Paulo GREGOROVIC)
OPŠIRNIJE O OVOJ TEMI CITAJTE U TISKANOM IZDANJU GLASA ISTRE.